《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题/王政

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 22:32:03   浏览:8775   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题

北京优仕联律师事务所 王政律师


近几年来,我国农村部分地区已经出现将私有住房用于抵押的情形,司法中也出现过几起相关案例。然而目前司法界和法律学术界的主流观点仍认为:因农村宅基地属于集体所有;按照一般土地和房屋不可分的房地产理论,建筑在农村宅基地之上的私有住房亦不能用于抵押。我国《担保法》第37条第二款也规定,农村宅基地归集体所有,其土地使用权不能用于抵押。但是我国《担保法》也从未对农村私有住房不能用于抵押作出过明确规定。
笔者认为:随着我国房地产业及农村经济的发展,不动产物权方面已经出现了建筑物的区分所有权的法律概念,建筑在农村集体土地上的企业厂房等建筑物也开始有条件允许抵押,传统的房地不可分的理论实在不能适应目前经济形式和法律体系完善的需要。对于农村私有房产,即将出台的《物权法》应当作出明确规定,允许产权明晰的农村私有房产可进行抵押,并且应尽快建立一套完善的农村私有住房抵押登记制度。其主要原因有以下几方面:

第一、农村私有住房和农村宅基地所有权、农村宅基地使用权是完全不同的法律概念。农村私有住房是我国公民(主要是农民)合法的私有财产,公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利;我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权,允许其合法进行买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式,因为目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有,只能表现为国有或集体所有的公有形式。农村宅基地使用权(又称“房基地权”)是指农村居民(农业户口)依法对批划给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。即然允许国有土地使用权可以进行抵押,那么为什么集体土地使用权就不能抵押呢?即然允许乡(镇)、村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押,那么为什么不允许属于私人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房不能一并抵押呢?如此差别待遇和限制,显然不符合法律对各类财产权平等予以保护的逻辑吗?

第二、农村私有住房具有充当抵押物的一般特征。其一、其具有交换价值,易于变现,用于抵押后债务人可因该项财产获得信用但仍可实现物的使用价值;其二、其属于不动产,债权人取得担保物权后无须负保管义务,省却许多烦劳,在经济上极为合理;其三,能够充分发挥农民对自主物的财富效应,因目前在我国农村,尤其是东部沿海地区,许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的私人住房,如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用,对整个社会经济生活来说,无疑是财富的一种巨大浪费,不符合经济效益的原则。

第三、农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益。农村宅基地使用权的无偿取得是基于目前我国农民的特殊身份而产生的,可以理解为我国农民作为一个阶级或阶层而享有的一种特殊权益。目前我国农村居民还不能像城市居民(非农业户口)一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障。既然社会进步是“从身份到契约”的过程,我们就不能仅以农村宅基地暂时无偿取得为由而禁止将在该宅基地上建起的私人住房用于抵押;既然目前已允许城市居民可以将私人住房用于信贷抵押,就不应把同属公民私人合法财产的农村私有住房排除在外,否则,定会给人以“差等公民待遇”之嫌。在农村宅基地批划日趋紧张的今天,在抵押权实现时,没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利,使宅基地使用权仍留在集体成员中;在金融信贷机构占有抵押房屋后,也可通过租赁的方式将其租给集体成员使用;在农村私有住房抵押权普遍实现时,不同集体成员可相互购买对方集体成员的私人住房从而实现相互使用对方宅基地利益的平衡。凡此种种,怎幺能说将农村私有住房用于抵押就损害集体的利益呢?

第四、将农村私人住房进行抵押,对金融机构来说,信贷资金的风险非常易于控制。我国农村每户仅有一处宅基地,将自己仅有的私人住房用于抵押取得贷款后,抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果,从而迫使其充分发挥一切潜能,更加珍惜和合理使用来之不易的借款。而且在我国这样一个亲情和友情都较为浓郁的国度,即使偶有抵押人不能依约还款的情况,亲朋好友也会积极帮着想办法,一般不会眼睁睁看着自己的亲人或朋友居无定所。目前我国部分城市出现和发展的个人信贷、买房按揭贷款等其信贷风险之低也恰恰证明了这一点。此外,毕竟农民通过此种方式所取得的私人借款数量有限,而且放款的金融机构完全可以通过完善管理机制,加大对这种借款的用途和使用情况的监管力度,从而将其信贷风险控制在最小的限度内。

第五、鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济培育社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有百分之七十左右的人口住在农村,这些人口是我国发展市场经济不可或缺的参与主体。中国要真正摆脱贫穷和落后,就必须充分调动广大农民群众的积极性,缩小城乡差别,让更多的农民走上富裕之路。随着农村剩余劳动力不断增加,广大农民兄弟姐妹也正在积极寻找致富的门路,可是又缺乏必要的资金。如果不允许他们将自己的私有住房用于抵押来取得发展经济所必须的资金,让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会,整个发展农村经济的一系列规划岂不是画饼充饥?笔者在现实生活中就接触过不少将私有住房用于抵押取得贷款后发展个体经济从而致富的农民兄弟。他们的举措不仅繁荣了地方经济,而且解决了大量农村(甚至城镇)人口的就业问题,促使社会更加繁荣和稳定;而并没有出现像某些人所担心的那样,大量农民居无定所,引起社会秩序的混乱。

总之,我国即将出台的《物权法》不应当忽视农村私有房产的抵押权问题。立法者和执法者对这种发生在新时期对我国市场经济尤其是农村经济发展具有深远影响的事情不应当视而不见,而应当予以高度重视,并及早为其进一步推动实施提供法律上的认可和保障。因为法律毕竟属于上层建筑的意识形态领域,它是由社会总的经济条件或经济基础所所决定的。正如马克思所讲:“无论是政治的立法或市民的立法都只是表明和记载经济关系的要求而已”。


下载地址: 点击此处下载

陕西省统一城镇企业职工基本养老保险制度实施办法

陕西省人民政府


陕西省统一城镇企业职工基本养老保险制度实施办法
陕西省人民政府



为了建立统一的企业职工基本养老保险制度,保障离退休人员的基本生活,促进我省经济与社会健康发展,根据《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》(国发〔1997〕26号)精神,结合我省实际情况,特制定本实施办法。
一、到本世纪末,基本建立起适应社会主义市场经济体制要求,适用城镇各类企业职工和个体劳动者,资金来源多渠道、保障方式多层次、社会统筹与个人帐户相结合、权力与义务相对应、管理服务社会化的养老保险体系。企业职工养老保险贯彻社会互济与自我保障相结合、公平与效
率相结合、行政管理与基金管理分开的原则,保障水平与我省社会生产力发展水平及各方面的承受能力相适应。
二、本办法适用于我省行政区域内的以下用人单位及从业人员:
国有企业及其职工,城镇集体所有制企业及其职工,城镇中的股份制企业和联营企业及其职工,城镇中的私营企业和个体经济组织及其职工,外商投资企业和港、澳、台商投资企业及其中方职工,以及城镇个体劳动者。
实行企业化管理的事业单位及其职工原则上按本办法执行。
三、基本养老保险费由用人单位和个人共同负担,按以下规定按月缴纳:
1、用人单位按本单位职工工资总额20%的比例缴费。由用人单位直接向社会保险经办机构缴纳或由社会保险经办机构委托用人单位开户银行代为扣缴。随着职工个人缴费比例的提高,单位缴费应适当降低,具体根据养老保险的实际承受能力测算确定。
2、职工个人以本人上年度月平均工资收入作为缴费工资,按4%的比例缴纳。从1998年起,每两年提高一个百分点,最终达到本人缴费工资的8%。职工缴费工资高于本地(市)职工月平均工资300%的,以300%作为缴费工资,计算缴费额;低于本地(市)职工月平均工
资60%的,以60%作为缴费工资,计算缴费额。个人缴纳的基本养老保险费由所在单位按月代为扣缴。离退休人员不缴费。
3、城镇个体劳动者以本地(市)上年度职工月平均工资作为缴费基数,按18%的比例缴费。
4、用人单位缴纳的基本养老保险费在税前列支;个人缴纳的基本养老保险费依法不计征个人所得税。
5、实行职工个人缴费制度前,按国家及我省规定计算的连续工龄或工作年限,视为职工个人缴费年限。
四、按照国家有关规定,从1996年1月1日起,按本人缴费工资11%的数额,为职工和个体劳动者建立基本养老保险个人帐户。
1、职工个人缴费全部记入个人帐户,其余部分从企业缴费中划入,随着个人缴费比例的提高,企业划入部分要逐步降至3%;个体劳动者缴费基数的11%记入个人帐户,其余部分进入社会统筹基金。
2、个人帐户记帐利率参考银行同期存款利率等因素确定,每年由省劳动行政部门公布一次。
3、职工及个体劳动者在同一统筹范围内流动时,只转移基本养老保险关系和个人帐户档案,不转移基金。跨统筹范围流动时,在转移基本养老保险关系和个人档案的同时,转移1996年1月1日至1997年12月31日个人帐户中个人缴费的本息及1998年1月1日以后个人
帐户中的全部储存额。
4、职工在职期间及个体劳动者未达到职工法定退休年龄死亡的,职工的个人帐户储存额可以继承,继承额为其死亡时个人帐户中个人缴费部分的本、息;个体劳动者的继承额为其本人全部缴费的本、息。
5、职工由于各种原因中断缴纳基本养老保险费的,中断期间不计算缴费年限,其个人帐户由原经办机构予以保留,个人帐户储存额继续计息。重新缴费后,前后缴费年限合并计算。
五、参加基本养老保险的职工到达法定退休年龄办理退休手续及个体劳动者到达职工法定退休年龄后,按以下规定由社会保险经办机构发给基本养老金:
1、1996年1月1日以后参加工作的职工或参加养老保险的个体劳动者,按规定缴纳基本养老保险费累计满15年的,按月发给基本养老金。基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金组成。基础养老金月标准为所在地(市)上年度职工月平均工资的20%,个人帐户养老金月标
准为本人帐户储存额除以120。职工缴纳基本养老保险费不满15年的,不享受基础养老金待遇,达到法定退休年龄后,其个人帐户储存额一次性支付给本人,同时终止养老保险关系;个体劳动者缴纳基本养老保险费不满15年的,到达职工法定退休年龄后,其个人全部缴费及利息一次
性支付给本人,同时终止养老保险关系。
2、1995年12月31日以前参加工作的职工或参加养老保险的个体劳动者,1996年1月1日以后达到职工法定退休年龄,按规定缴费和视同缴费年限累计满15年的,按月发给基本养老金。基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金和调节金四部分组成。
月基础养老金为地(市)上年度职工月平均工资的20%;
个人帐户储存额
月个人帐户养老金=-------
120

月过渡性养老金=上年度地(市)职工月平均工资×平均缴费指数×1.4%×建立个人帐户前的缴费和视同缴费年限
月调节金按职工缴费和视同年限每满一年,累加4元确定。
3、在本办法实施后,办理离休手续的人员、办理退休手续的省级以上劳动模范及有重大贡献的高级专家,计发基本养老金时,基础养老金可增加5个百分点。
4、按本办法计发的月基本养老金低于按原办法计发标准的,按原办法规定执行;高于原办法的,5年内最高不得高于原办法规定标准的10%。
5、本办法实施前已离退休人员,按原规定继续执行,不作变动。
六、企业职工基本养老保险基金,实行收支两条线管理。基本养老保险基金全部用于职工养老保险,严禁挤占挪用和挥霍浪费。基金结余额,除预留相当于支付全省2个月离退休人员的费用外,全部购买国家债券和存入财政专户,禁止投入其他金融和经营事业。建立健全养老保险基金
监督机构,财政、审计部门依法加强监督,确保基金的安全。
基本养老保险基金支付发生困难时,由财政部门予以支持。
七、扩大基本养老保险基金省级统筹范围。从1999年开始,参加养老保险的各类企业,全部纳入省级统筹,建立不分所有制形式,不分职工身份,全省统一政策规定,统一统筹项目,统一待遇标准,统一管理和统一调剂使用基金的基本养老保险制度。原经国务院批准由有关部门和
单位组织统筹的企业,要按新规定,纳入地方统筹。
八、省社会保险经办机构于预算年度终了时,负责编制下年度基本养老保险基金收支计划,经省劳动厅审核、省财政厅复核后,报省政府批准执行。
九、企业因经营困难确无力缴费,可以申请缓缴,缓缴期间,由社会保险经办机构按月足额支付离退休人员的基本养老金,不能拖欠、停发、减发。对以前拖欠的基本养老金,根据养老保险的实际承受能力,逐步补发。对基本养老保险基金的收缴、拨付,实行全额收缴、全额拨付的结
算方式。
十、建立养老保险基金调剂机制。养老保险调剂基金实行全省统一管理,主要用于调剂养老保险负担较重的地、市、县(区)及保障困难企业离退休人员基本生活。
十一、各级社会保险经办机构,在接受同级劳动部门领导的同时,接受上一级社会保险经办机构的领导,以上一级社会保险经办机构领导为主,干部任免按有关规定执行。各级社会保险经办机构人员编制由省上统一下达,业务经费纳入省财政预算。
十二、严格控制企业职工提前退休,加强养老保险基金收缴,提高养老保险管理服务社会化水平。各级劳动部门要严格按照国家现行退休政策,做好企业职工退休审核、审批工作,杜绝违反政策规定搞提前突击退休,以减轻养老保险负担。企业按时、足额缴纳职工基本养老保险费,不
得无故停缴、拖欠。各地要从实际出发,做好离退休人员管理服务工作,加快基本养老金社会化发放步伐,减轻企业负担。各级社会保险经办机构,要切实加强基础管理,完善职工个人缴费记录和个人帐户管理工作,建立健全计算机管理系统,不断提高工作效率和服务质量。
十三、本实施办法由省劳动行政部门组织实施,并对实施中的具体问题负责解释。
十四、本实施办法从1998年7月1日起施行。


1998年6月16日

关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知

建设部 民政部 全国老龄工作委员会办公室 中国残疾人联合会


关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知



建标[2003]38号

各省、自治区建设厅、民政厅、老龄工作委员会办公室、残疾人联合会,直辖市建委、规委、市政管委、民政局、老龄工作委员会办公室、残疾人联合会,新疆生产建设兵团建设局、民政局、老龄工作委员会办公室、残疾人联合会:

  无障碍设施是残疾人参与社会生活的基本条件,是方便老年人、妇女儿童等特殊群体生活的重要设施。近十多年来,我国无障碍设施建设工作,在各级政府的重视下,在建设、民政、残联、老龄等部门(单位)以及社会各界的共同努力下,取得了明显的进展。大中城市中盲道、坡道等大批无障碍设施的建成和使用,为残疾人、老年人、伤病人、妇女、儿童和其他社会成员更好地参与社会生活提供了方便。由于此项工作起步较晚,我国多数城市无障碍设施的数量和水平与社会发展的需求相比还有一定的差距,新建的无障碍设施设施把关不严,原有设施改造迟缓,管理不到位等问题都亟待解决。为进一步加强和规范无障碍设施的建设,提高无障碍设施的管理水平,提出如下意见:

  一、加大执行《城市道路和建筑物无障碍设计规范》和强制性条文的力度

  1、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(以下简称《规范》)是强制性标准,其中24个条款为强制性条文,必须严格执行。各地新建、改建城市道路和建筑物必须严格按《规范》要求建设无障碍设施。

  2、规划行政主管部门审查规划时,应按《规范》提出的无障碍要求严格把关,对不符合要求的建设项目一律不予批准,不核发建设工程规划许可证。要加强对规划实施的监督检查,及时纠正和查处不按规划建设无障碍设施的行为。

  3、设计单位要严格按照《规范》强制性条文的要求,对城市道路和建筑物进行无障碍设计。施工图设计文件审查机构审查设计文件时,要把无障碍设施建设作为一项重要内容进行审查,对违反《规范》设计要求的,不予通过。

  4、施工单位必须按照无障碍设施的设计要求进行施工。有关部门要对无障碍设施的范围和质量严格把关,不符合设计要求的不得进行竣工验收,备案主管部门不予备案。市政管理部门应对接收设施中无障碍设施的位置、规格、质量认真检查,不符合要求的不予接收。

  5、住宅小区和小城镇的建设中,无障碍设施要与其他设施同时规划、同时设计、同时建设。

  6、要切实加强对在建项目规划、设计、施工、监理、验收等各环节的监督检查,对拒不执行《规范》中无障碍设施建设强制性条文规定的,要严格按照《建设工程质量管理条例》和《实施工程建设强制性标准监督规定》(建设部第81号令)等有关法规、规定予以处罚。

  二、加快已建设施的无障碍改造

  各地要科学制定原有城市道路和建筑物的无障碍设施改造计划。要以与残疾人、老年人生活、工作密切相关的居住区、城市道路和公共建筑为重点,确定目标,落实责任制,逐步实施。对已建成的无障碍设施存在缺陷的要制定维修、改建计划。在对现有城市道路进行改造时,必须按规划要求建设无障碍设施。各地应从城市维护建设费中拨出专项资金用于城市道路无障碍设施的改造工作,同时采取措施调动各方面的积极性,多渠道加大无障碍设施改造的投入,使无障碍设施改造工作真正落到实处。

  三、加强对已建无障碍设施的管理

  1、城市道路和建筑物的所有权人或授权经营管理者,应做好无障碍设施与交通标志标线设置的协调;处理好辖区内的城市道路无障碍设施与建筑物其他设施的衔接关系,做好街区道路、建筑物无障碍设施的改造工作。

  2、城市道路和建筑物养护维修单位,应切实做好无障碍设施的养护维修工作。有关部门应把无障碍设施的维护情况作为考核养护、维修单位工作和拨付资金的重要指标,确保无障碍设施的完好。

  3、城市建设、市政、综合执法部门要加大管理力度,整顿清理无障碍设施被占用、被破坏的现象。根据《城市道路管理条例》建立相关的管理制度,加大对上述现象的处罚。要制定相关的管理规定,并定期组织对已建无障碍设施的检查,对占用、损坏无障碍设施的行为予以查处。

  四、积极开展全国无障碍设施建设示范城活动

  各级建设、民政、老龄、残联等部门(单位),要按照《关于开展全国无障碍设施建设示范城(区)工作的通知》,认真组织开展好全国无障碍设施建设示范城市的创建活动,并做好辖区内城市的无障碍设施建设示范城(区、街、单位)工作。认真总结经验,以点带面,发挥示范作用,促进无障碍设施建设工作的开展。

  五、做好《规范》的培训工作,提高执行《规范》的自觉性和能力

  各级建设、民政、老龄、残联等部门(单位),要采取措施,组织好对《规范》内容和技术要求的学习。要制定计划,2年内分期分批完成对建设行政主管部门、从事残疾人和老龄工作的同志以及做无障碍设施建设具体工作人员的培训工作,使从事无障碍设施建设管理及施工、监理、验收工作的人员熟悉《规范》,建设项目规划审查机关、施工图设计文件审查机构、工程质量监督机构的技术人员熟练掌握《规范》,以增强在实际工作中贯彻执行《规范》的自觉性和能力。

  六、加强宣传,营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体,关注无障碍设施建设的良好氛围

  各级建设、民政、老龄、残联等部门和单位,要从实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识无障碍设施建设的重要意义。要利用电视、广播、报刊、网络等媒体多渠道、多形式开展无障碍设施建设的宣传工作,把利用“助残日”等所开展的集中宣传与日常宣传结合起来,把宣传、教育与处罚结合起来,以提高全社会的无障碍意识,营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体,关注、支持、参与无障碍设施建设的良好氛围。

中华人民共和国建设部
中华人民共和国民政部
全国老龄工作委员会办公室
中国残疾人联合会
二○○三年一月二十七日