抚州市招标投标市场管理暂行办法
江西省抚州市人民政府
抚州市人民政府关于印发抚州市招标投标市场管理暂行办法的通知
抚州市人民政府办公室文件
抚府发〔2002〕4号
抚州市人民政府关于印发抚州市招标投标市场管理暂行办法的通知
各县（区）人民政府，市政府各部门：
经市政府同意，现将《抚州市招标投标市场管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○二年二月一日
抚州市招标投标市场管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称招标投标法）和《国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知》（国办发[2000]34号）以及有关法律、法规的规定，为了规范招标投标活动，清除地区封锁和行业保护，建立公开、公平、公正、择优的市场秩序，结合本市实际，制定本办法。
第二条 招标投标领导小组办公室设在市计委，负责招投标市场的日常工作，进行招标登记，提供后勤服务。
第三条 凡进入招投标市场的交易各方都应严格依法办事，遵循公开、公平、公正的原则，依照本办法的规定进行活动，任何单位和个人不得扰乱招投标市场秩序。
第二章 工程建设项目招标范围和规模标准
第四条 关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目：
（一）煤炭、电力等能源项目；
（二）公路、管道、水运及其他交通运输项目；
（三）邮政、通信、信息网络等邮电通讯等项目；
（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水、水土保持、水利枢纽等水利项目；
（五）道路、桥梁、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道等城市设施项目；
（六）生态环境保护项目；
（七）其他基础设施项目。
第五条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目：
（一）供水、供电、供气等市政工程项目；
（二）科技、教育、文化、体育、旅游、卫生、社会福利项目；
（三）商品住宅、包括经济适用住房建设项目；
（四）其他公用事业项目。
第六条 国有资金投资项目：
（一）使用各级财政预算资金的项目；
（二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目；
（三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。
第七条 国家融资项目：
（一）使用国家发行债券所筹资金的项目；
（二）使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目；
（三）使用国家政策性贷款的项目；
（四）国家授权投资主体融资的项目；
（五）国家特许的融资项目。
第八条 国际组织或者外国政府资金的项目：
（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；
（二）使用外国政府及其机构贷款资金的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
笫九条 凡在规定招投标范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，达到下列规模标准的，都必须进行招标：
（一）工程建设总投资在50万元以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在15万元以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在10万元以上的。
第三章 招 标
第十条 填写招标情况告知书和交纳场地、服务费：
（一）凡依法必须进行招标的工程建设项目，应当在招标市场进行交易，招标人应填写工程建设项目招标情况告知书，并呈报行政监督机关和监察机关；
（二）为使招标投标市场工作有效运行，为交易各方工作提供相关服务，市招标投标领导小组可按规定向投标人收取适当的场地费和服务费。
第十一条 招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资质审查。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。
第十二条 坚决制止以推行招标投标为名强化地区封锁和行业保护行为。在招标投标活动中，对投标人的资格审查条件和评标标准应一视同仁，不得因地域、行业、所有制不同而加以歧视，不得以获得本地区、本行业奖项作为中标条件或者评标加分条件。禁止人为划小标段，限制外地区企业、其他经济组织或者个人参加投标。中标项目分包，严格限定在非主体、非关键性工作；任何单位和个人不得要挟、暗示中标人分包部分工程给本地区、本行业的承包商、供货商。
第十三条 招标的方式：公开招标和邀请招标
(一)招标人采用公开招标的，应当依法在《抚州日报》和《抚州市人民政府网站》（http://www.jxfz.gov.cn）等媒体上发布招标公告。招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
（二）在依法必须进行招标的项目中，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。
（三）招标人依法采用邀请招标的，应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出邀请书。
（四）省、市人民政府确定的重点项目，需要进行邀请招标的，需经计划部门呈报省、市人民政府批准，方可进行邀请招标。
（五）招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行项目审批手续，取得批准。
第十四条 招标形式：自行招标和委托招标。
（一）自行招标：招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，具体包括：
1、具有项目法人资格（或法人资格）；
2、具有与招标项目规模和复杂程序相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；
3、有从事同类工程建设项目招标的经验；
4、设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；
5、熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章。
符合规定的招标人可以自行办理招标事宜，但应经计划部门核准，向行政监督部门备案。
（二）委托招标：
招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构必须是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，并且必须具备：
1、有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；
2、有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。
（三）招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。
（四）招标人可以组织潜在投标人踏勘项目现场，并对招标文件进行答疑。
（五）招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，国家和省规定额度以上必须招标的工程最短不得少于20日，国家和省规定额度以下实行招标的其他工程不得少于10日。
第四章 投 标
第十五条 投标人应当具备承担招标项目的能力；国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。
第十六条 投标人参加投标应按照招标文件的要求编制投标文件，投标人应当在招标文件截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到文件后，应签收保存，不得开启，投标人不得少于三家（个），否则应重新招标。
第十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第十八条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。
第十九条 投标人不得以低于成本的报价竞标，不得以其他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标。
第二十条 投标人投标前应向招标人交纳一定的投标保证金。
第五章 开标、评标、中标
第二十一条 为了规范评标活动，保证评标的公开、公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，评标工作由招标人主持，整个评标工作必须在有关行政监督部门和监察部门的监督下进行。
第二十二条 评标委员会由招标人负责依法组建，负责评标活动。评标委员会应由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员应从市政府提供的专家库（专家应从事相关专业领域工作满八年，并具有高级职称或者同等专业水平；熟悉有关招标投标的法律、法规，并具有与招标投标项目相关的实践经验；能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责）内的相关专家名单中确定。成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。严格实行回避制度，项目主管部门或者行政监督部门的行政工作人员不准作为评标委员会成员参加评标、定标。评标委员会成员名单一般应于开标前确定，评标委员会成员名单在中标结果确定前应严格保密。
第二十三条 开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并由投标人或其推选代表对投标文件进行密封检查，或委托公证机构检查，确认无误后，由工作人员当众宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容，开标过程应记录存档。
第二十四条 正确使用标底。招标人编制的标底只能依法做为防止串通投标、哄抬标价和分析报价是否合理等情况的参考，不能作为决定废标的直接依据。严格执行标底保密制度，对发现有泄露标底的违法行为，依法予以处罚，并追究单位负责人和直接责任人的责任。鼓励实行无标底的评标方法。
第二十五条 评标委员会在评标过程中，必须严格按照国家计委《关于评标委员会和评标方法暂行规定》（国务院2001年第12号令）规定的程序操作，择优选定中标单位。
第二十六条 评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，并抄送有关行政监督部门，评标报告应如实记载：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
第二十七条 评标报告由评标委员会全体人员签字。对评标结论有异议的，评标委员会可书面阐述不同意见和理由。评标委员拒绝在评标报告签字且不陈述不同意见和理由的，视为同意评价结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第二十八条 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人应当限定在1-3人，并标明排列顺序。使用国有资金投资或者国家融资的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。
第二十九条 中标人投标应当符合：
（一）能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。
第三十条 中标确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，同时应通知未中标人，并且应在30日内签订合同。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或中标人放弃中标的，应承担法律责任。招标人与中标人签订合同后5日内，向中标人和未中标人退还投标保证金。
第三十一条 依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
第六章 法律责任
第三十二条 对违反《中华人民共和国招标投标法》规定，该发布招标公告不发布招标公告的，该招标不招标或化整为零的，泄露秘密的，排斥或歧视潜在投标人的，串标或行贿的，违法转包的，未按规定签订合同或履行合同的，徇私舞弊、滥用职权等各种规避招标或搞假招标的人和事，由计划部门会同有关行政监督部门，依据《中华人民共和国招标投标法》的有关条款进行处罚。
第七章 附 则
第三十三条 为做好招投标市场的各项工作，有关行政监督部门应密切配合，各司其职、各负其责。
第三十四条 本办法由市计委负责解释。
第三十五条 本办法自颁布之日起施行。
哈尔滨市物业管理条例
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会公告
第7号
《哈尔滨市物业管理条例》业经哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议于2012年5月31日通过，黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2012年8月24日批准，现予公布，自2012年11月1日起施行。
哈尔滨市人民代表大会常务委员会
2012年9月10日
哈尔滨市物业管理条例
（2012年5月31日哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过，
2012年8月24日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。
本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。
本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。
第四条 市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。
市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。
城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。
市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 房屋的所有权人为业主。
进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。
业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第七条 同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。
第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；
（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第九条 首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。
第十条 筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
第十一条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。
业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。
第十二条 业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。
业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。
业主大会会议表决采取记名投票方式。
第十三条 业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。
第十四条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。
第十六条 本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。
第十七条 业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进行约定。
第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告。
业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：
（一）不履行委员职责；
（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；
（三）侵害业主共同利益；
（四）不履行业主义务；
（五）利用委员资格谋取私利；
（六）被依法限制人身自由不能履行职责；
（七）不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。
第二十条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
第三章 前期物业管理
第二十一条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。
已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。
第二十二条 分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。
第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。
区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。
第二十四条 建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。
物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。
物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。
第二十五条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。
市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。
在物业项目交付使用时，区、县（市）物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。
第二十六条 建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
第二十七条 建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。
第二十八条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。
物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。
物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。
建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。
第四章 物业服务管理
第二十九条 物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。
非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。
第三十条 物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。
物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。
物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。
第三十一条 业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。
第三十二条 业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。
选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。
第三十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门备案。
第三十四条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；
（二） 符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；
（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；
（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（五）向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。
第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
物业配套使用的电梯费和室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。
实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。
实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。
第三十六条 物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第三十八条 物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，同时在物业管理区域内公告十五日。
第三十九条 原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：
（一）预收的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业管理用房、共用设施设备用房；
（四）其他属于业主共有的财物。
业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。
第四十条 物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。
第四十一条 未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。
社区物业服务机构由街道办事处、乡（镇）人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。
市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。
第四十二条 社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。
第四十三条 社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。
第四十四条 经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。
自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。
自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。
第四十五条 业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。
第四十六条 未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。
第四十七条 物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第五章 物业的使用和维护
第四十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；
（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；
（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；
（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；
（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；
（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；
（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；
（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；
（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第四十九条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。
第五十条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。
业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。
第五十一条 在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。
第五十二条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。
专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。
业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。
第五十三条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。
业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。
物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。
共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。
第五十四条 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。
第五十五条 设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。
对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。
第六章 监督管理
第五十六条 市、区、县（市）有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：
（一）物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督；
（二）城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督；
（三）城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督；
（四）城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督；
（五）城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督；
（六）价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督；
（七）公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督；
（八）环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督；
（九）水务行政主管部门对供排水等情况进行监督；
（十）工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督；
（十一）质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督；
（十二）卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。
其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。
第五十七条 街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。
第五十八条 有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。
物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。
第五十九条 建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。
第六十条 实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县（市）物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。
物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。
第六十一条 物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。
当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决；街道办事处协调无法解决的，由区、县（市）物业行政主管部门协调解决；出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。
市、区、县（市）物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。
第七章 法律责任
第六十二条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分；违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。
第六十三条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：
（一）未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。
（二）未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。
（三）对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。
（四）与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
（五) 未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正；逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。
（六）未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。
第六十四条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县（市）物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：
（一）未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。
（二）物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。
（三）非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
（四）聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。
（五）未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
（六）未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。
（七）不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。
第六十七条 单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。
第八章 附 则
第六十八条 市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。
第六十九条 本条例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委会二〇〇四年七月十三日公布的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止。