吉林省白城市人民政府


关于进一步加强林木资源管护的若干规定


一九九九年八月十八日


　　为了加强林木资源管护，保护和管理好我市来之不易的造林绿化成果和比较脆弱的生态环境，推动社会经济的全面发展，依据《森林法》、《吉林省森林管理条例》等法律、法规，结合我市实际，对林木资源管护的有关问题作如下规定：

　　一、严格控制采伐，强化林木采伐管理
　　（一）禁止采伐重点公益林。为了保护生态，禁止采伐重点公益林，即按水系、山脉走向和风沙危害程度，将主要江河两侧，水库周围以及平缓地带干支流两侧500米以内的森林，发挥重要防护作用的森林，天然林，具有保护物种、环境、国防和科研等作用的森林。农田防护林要在新的防护林建起后，方可采伐农防过熟林，实行“滚带更新”，其它特殊情况需报市政府批准。
　　（二）实行分类采伐管理。严格控制皆伐，有计划地进行低质低产林改造，提倡和鼓励中幼龄林抚育间伐。
　　（三）建立健全伐前调查设计和伐后检查验收制度。国有林场的采伐调查设计由各县（市、区）林业局负责，民营的采伐调查设计由乡镇林业站负责，不得由采伐单位自行调查设计，否则不予审批。各县（市、区）林业局负责辖区内的采伐验收工作，并签发验收证件，市林业局进行抽检。对于少批多采、批次采好、移地采伐的违法行为，一经发现，按有关法律法规严肃处理。
　　（四）采伐林木实行检木号印制度。凡采伐的林木一律要加盖检木号印，以便查处滥砍盗伐的林木，对于不加盖检木号印的木材要追究有关人员的责任。
　　（五）推行收取更新补植金制度。皆伐和低改的林木，依照《吉林省森林管理条例》第四十五条、五十一条十二款规定，采伐林木的单位或个人，必须在采伐当年或翌年春季完成更新造林任务，在规定的期限内未完成更新造林任务的，每公顷核收一百五十元至三百元林木补植费。
　　（六）建立“采造挂钩”机制。林业主管部门要对所辖单位下达林木采伐年度计划和更新还林计划，对上年度没有完成造林更新任务的单位，按完成造林计划的比例核减采伐指标或不再发给采伐许可证，直到完成造林更新任务为止。
　　（七）严禁人畜破坏林地林木。由于在林地内从事砍柴、放牧、开垦、取土等其它活动，致使森林、林木受到毁坏的，依照《森林法》第四十四条规定，依法赔偿损失，并由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木。拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。
　　（八）加强木材经营加工审批管理。木材经营加工由林业主管部门和工商行政管理机关共同审批、管理，符合经营加工条件的，林业主管部门负责发放木材经营加工许可证，工商行政管理机关办理登记并核发营业执照。林业主管部门和工商行政管理机关要搞好木材市场的清理整顿。

　　二、强化林地绿地林权管理，保护好林业建设基础
　　（一）加强林政管理。固定现有林地使用权50年不变。国有林场必须以国有林权证所注各类土地面积为准。国有林场必须保护好经营范围内的各类土地，不可擅自予以变更。
　　（二）保护好天然次生林。实施天然次生林保护工程，现天然次生林属国有，并开展封山育林，加速森林资源培育。
　　（三）加强林权管理。积极推广承包造林、拍卖荒山造林、竞价出售宜林地造林、合作造林、股份造林、竞价出售新植林，要搞好新植林登记造册。三年后达到保存率，发给林权证书，保护林权拥有者的合法权益。
　　（四）严格造林地管理。对于假造林、真种地、破坏林地现象，一经发现，由乡级林业站收取荒芜费，并于当年或次年完成补造任务，直至栽活达到标准，否则收回原承包地，转包他人。
　　（五）严格征占用林地管理。征占用林地实行砍伐林木补偿制度，补偿标准按吉林资字[1991]876号文执行，禁止越权审批征占用林地，未经同意擅自占用林地，由林业主管部门责令限期退还，恢复原状，并处罚款，造成损失的，应当负赔偿责任，情节严重的按有关法律法规处罚。
　　（六）城市建设必须有配套的绿化建设。城市新建、改建的工程，必须有配套的绿化工程设计方案，经城建主管部门批准后方可实施建设，未经批准或未按照批准的设计方案施工的，城建主管部门有权责令停止施工，限期改正或采取其它补救措施。城市绿化要与城市建设同步规划、同步实施、同步验收。
　　（七）严禁损坏城市花草树木和绿化设施。损坏城市树木花草和绿化设施的，由城建园林行政主管部门责令停止侵害，并依照有关规定进行处罚；造成损失的，应给予赔偿；违反治安管理条例的，按有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（八）严禁在公共绿地内摆设服务摊点。未经同意擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的，依照国务院《城市绿化条例》的规定，由城建园林主管部门或其委托的单位责令限期迁出或者拆除，可以并处罚款；造成损失的，应负赔偿责任。对不服从公共绿地管理单位的商业、服务摊点，由城建园林行政主管部门或其委托单位给予警告或处罚；情节严重的，可以提请工商行政管理部门吊销营业执照。

　　三、加大中幼龄林抚育力度，提高林木生长速度和质量
　　（一）及时抚育幼林。要加强幼林的抚育管理，即进行松土、除草、灌水、施肥、抹芽、平茬、间伐、修枝等，促其快速生长。幼林地允许承包给农户，间作不影响树木生长的农作物。对只种地、不抚育幼树的农户，乡级林业站可以责令其搞好抚育，拒不抚育、林木生长质量极差的，乡级林业站有权收回或建设收回承包林地。
　　（二）加强中幼龄林抚育。杨树人工幼龄用材林4－5年进行第一次间伐，9－10年进行第二次间伐。要本着间密留稀、间小留大、间劣留优的原则开展中幼龄林抚育，并要先挂号，后伐除。坚决制止单纯取材、超强度和超林龄间伐，一旦发现，严肃处理。
　　（三）活化中幼龄林抚育机制。可以实行以工换薪、以工换材等办法，调动群众投资投劳积极性，也可以吸引外地、外单位或个人向中幼龄林抚育间伐投资，发展横向联合，进行联合抚育，共同受益。

　　四、强化森林防火管理，保证不发生重大森林火灾
　　（一）实行封林防火。森林防火期，对于大面积人工林、天然林和自然保护区实行封林防火，任何单位和个人未经法定部门批准，不得在上述区域野外用火，依照《吉林省森林防火条例》第四十五条规定违者尚未引起火灾和尚未造成损失的给予10元至50元罚款。
　　（二）严格控制火源管理。森林防火期严禁野外吸烟或上坟烧纸，对引起森林火灾造成严重后果者，一律依法追究刑事责任。森林防火戒严期禁止一切野外用火。
　　（三）落实监护和包保责任。森林防火期，对理智不健全人员和未成年人落实监护责任，防止野外弄火。对放牧、野外生产人员要落实包保责任。
　　（四）及时报告、扑救森林火灾。发现森林火情，各地各单位要积极组织半专业扑火队和义务扑火队进行扑救。要边扑救、边报告，不得迟报、瞒报火情和火灾。不服从扑火命令、不听从指挥或延误扑火时机的，依照《吉林省森林防火条例》第四十二条规定“对单位处于100元罚款，对个人处于50元罚款，对主要领导和直接责任者给予行政处分”。
　　（五）实行科技防火。在现有大面积人工林区，开展林火阻隔网络建设，省界防火道100米宽，林内防火道为50米宽，林缘防火道为30米宽。新营造面积较大的人工林要同步规划实施林火隔离网络。

　　五、加强森林病虫害预测预报，搞好检疫和防治工作
　　（一）搞好森林病虫害预测预报。林业主管部门或所属森林病虫害防治机构，应当综合分析基层单位测报数据，发布当地森林病虫害短、中期预报，并提出防治方案。
　　（二）加强植物检疫。违反植物检疫法调运林木种苗或者木材的，依照国务院《森林病虫害防治条例》第二十三条的规定“除依照植物检疫法规处罚外，并可处50元至2000元罚款”。
　　（三）加强森林病虫害防治。用带有危险性病虫害的林木种苗进育苗或造林的；发生森林病虫害不除治，造成森林病虫害蔓延成灾的；隐瞒或者虚报森林病早虫害情况，造成森林病虫害蔓延成灾的，依照国务院《森林病虫害防治条例》第二十二条的规定，责令限期除治、赔偿损失，可以并处100元至2000元的罚款。被责令限期除治森林病虫害不除治的，林业主管部门或其委托单位可以代为除治，由被责令限期除治者承担全部费用。

　　六、明确森林案件查处范围，严厉打击滥砍盗伐
　　（一）森林刑事案件查处。市林业公安部门负责查处本地区跨县（市、区）的重大森林刑事案件或案件复杂、基层执法难度大的森林刑事案件。县（市、区）林业公安部门负责查处发生在本行政区内的各种森林刑事案件，林业公安派出所负责协助上级林业公安部门查处本辖区森林刑事案件。
　　（二）林业行政案件查处。林业行政案件由林政、林业公安部门共同负责。本着有利于惩治违法活动和严格依法办事的原则进行，一般行政处罚的由乡级林业站执法人员、林业公安派出所查处；重要行政处罚的，由县（市、区）林业行政、林业公安部门负责查处；市林业行政、公安部门负责查处全市案情复杂重大，基层执法难度大的林业行政案件。
　　（三）严厉打击滥砍盗伐。盗伐森林或者其它林木的，依照《森林法》第三十九条的规定，依法赔偿损失，并由林业主管部门责令补种盗伐株数十倍的林木，没收盗伐的林木或变卖所得，并处盗伐林木价值三倍以上十倍以下的罚款。滥伐森林或其它林木，由林业主管部门责令补种滥伐株数五倍的树木，并处滥伐林木价值二倍以上五倍以下的罚款。拒不补种或补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。盗伐、滥伐森林或其它林木，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　七、建立林木管护监督机制，加强护林队伍建设
　　（一）加强宣传。要多渠道、多形式广泛宣传《森林法》等各种林业法律法规，做到家喻户晓、人人皆知，在全民、全社会树立起“护林光荣，毁林可耻”的社会风尚，使爱林护林成为全民、全社会的自觉行动。
　　（二）强化领导。要建立领导干部任期目标林木资源管护责任制，层层签订管护责任状，哪里出现问题追究哪里负责人的责任。
　　（三）加强护林队伍建设。各乡（镇、场）都要配备专职或兼职护林员，负责巡护森林，制止破坏林木资源行为。对造成森林资源破坏的，护林员有权要求当地有关部门处理。护林员的工资，可以从公积金或林地复合经营收入中解决。
　　（四）建立护林乡规民约。各乡镇要针对本地实际情况，制定严格的护林乡规民约，强化林木管护措施。
　　（五）适时开展林地清查和专项斗争。林业主管部门每年要搞一次林地清查，落实宜林地，加大退耕还林力度。每年冬春适时开展以打击滥伐盗伐、破坏林地为主要内容的专项斗争，查处一批大案要案，公开曝光，提高震慑力和林业地位影响。
　　（六）严厉打击执法违法行为。从事森林资源保护、林业监督管理工作的林业主管部门的工作人员和其它国家机关的有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。对责任心不强，造成重大经济损失的护林员，要追究责任，严肃处理。



物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期