商业性经营性用地的历史沿革

闫凤翥


　　第一阶段：协议出让为主阶段
　　1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；
　　第二阶段：招拍出让为主阶段
　　1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。
　　第三阶段：出让方式混合阶段
　　2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。
　　第四阶段：叫停协议出让阶段
　　2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。
　　第五阶段：协议出让限定期限
　　2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
　　第六阶段 招拍挂市场阶段
　　2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任
中国政府 几内亚共和国政府


中华人民共和国政府和几内亚共和国政府关于向几内亚派遣医疗队的议定书


（签订日期１９９２年４月１日 生效日期１９９２年７月１日）
　　中华人民共和国政府和几内亚共和国政府，为了发展两国卫生事业的友好合作关系，经过友好协商，达成协议如下：

　　第一条　应几内亚共和国政府（以下简称几方）邀请，中华人民共和国政府（以下简称中方）同意向几内亚派遣由十八人组成的医疗队，包括十四名医学专家和四名辅助人员（见附件“中国医疗队专业人数表”）。

　　第二条　中华人民共和国医疗队（以下简称中国医疗队）的任务是根据现行法律和规章与几内亚医务人员密切合作，开展预防和治疗的医疗工作。
　　中国医学专家在从事医疗工作的过程中，公共卫生和社会事务部承担民事法律责任。

　　第三条　中国医疗队工作地点是：科纳克里伊涅斯丁医院、法拉纳医院、拉贝医院。

　　第四条　中方免费提供的药品、器械免除关税和一切进口税。
　　几方承担当地过境费用，负责办理科纳克里港的药品、器械提货手续，并运至中国医疗队住地。
　　上述药品、器械由中方保管、使用。

　　第五条　中国医疗队人员在几工作期间的工资（队长、教授、副教授、顾问医师每人每月一千五百美元，主治医师、译员每人每月一千美元，其他人员每人每月八百美元）、办公费、出差费、医疗人员的医疗费以及交通工具的保养、维修和燃料费也由中方负担。
　　中国医疗队人员往返于中国和几内亚之间的国际旅费（包括每人二十公斤的超重行李费）由几方负担，几方并保证住房和提供家具、水、电。

　　第六条　中国医疗队人员在几内亚工作期间，几方免除他们应缴的直接税款，并为他们提供生活的一切便利条件。
　　中国医疗队可从国外（包括中国）进口非禁止的、作个人用途的器材和物品，这些将免除关税和进口税。

　　第七条　中国医疗队人员享有中方和几方法定的假日。

　　第八条　中国医疗队尊重几内亚共和国的现行法律和规章，以及几内亚人民的风俗习惯。

　　第九条　本议定书如有未尽事宜或在执行中发生异议，应由两国政府通过友好协商解决。

　　第十条　本议定书有效期自一九九二年七月一日起至一九九四年六月三十日止。
　　如几方需中方继续派遣医疗队，应于本议定书期满前十个月向中方提出。
　　本议定书于一九九二年四月一日在科纳克里签订，共两份，每份都用中文和法文书写，两种文本具有同等效力。
　　注：附件（略）。

　　中华人民共和国政府　　　　　　几内亚共和国政府
　　　代　　　　　表　　　　　　　　代　　　　表
　　　　　江　翔　　　　　　　　　马迪贝·福法纳
　　　　（签字）　　　　　　　　　　（签字）