提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返还押金争议案件。笔者代理原告，一审法院未支持原告的诉请。二审阶段，笔者作为原告（上诉人）的代理律师，据理力争，最终二审法院认可笔者的代理意见，撤销一审判决，支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析，供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议，补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题，也未明确约定解除租赁合同，同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日，原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同，租金等主要条款与原合同一致，同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后，原告依约向被告支付了3个月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3个月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉，诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是：1、补充协议表明双方协商解除合同，原告不构成违约；2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同（原告不是该合同当事人）进一步表明原租赁关系终止，新租赁合同不是转租合同，原告不是转租人；3、根据补充协议，原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保，且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕；4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿，与原告无关；5、根据租赁合同有关约定，租赁关系终止时，被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是：1、原被告租赁合同未解除，被告与新承租人之间租赁关系中，原告是转租人，故须承担转租人的法律责任；2、新承租人违约即原告违约，现新承租人终止合同，即原告终止合同，故须承担违约责任，根据租赁合同有关条款，被告有权没收原告押金，并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思：认定补充协议表明双方协商解除合同，但就押金处理问题未作约定，现原告要求被告退还押金，被告不予同意，故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点，最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是：解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定，以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同，同时找来新的承租人，以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚，反而不明不白的约定支付此后三个月的租金，这容易让人理解为，原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金，且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析，出租人的想法未必有错，即原告应该对新的承租人的行为负责，因为新的承租人是原告找来的。但问题是，新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的，同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立，而补充协议又未予明确，双方各执一辞，最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下，结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断，最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护，但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚，考虑到败诉的可能性很大的话，被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议，完全可以达到避免诉讼之目的。

教育部 国家体育总局


体育总局、教育部关于印发国家级体育传统项目学校评定办法、标准及评分的通知

（2003年4月2日）

体群字[2003]34号


经国家体育总局、教育部批准，现将《国家级体育传统项目学校评定办法、标准及评分》印发给你们。请根据本办法和标准并结合实际，组织研制本省的评分细则。从2003年开始，国家体育总局、教育部将每四年评选命名一次国家级体育传统项目学校，并进行表彰奖励。

国家级体育传统项目学校评定办法

　　第一条　为加强体育传统项目学校的建设和管理，促进体育传统项目学校的健康发展，根据《体育传统项目学校管理办法》，制定此办法。
　　第二条　国家体育、教育行政部门根据共同制订的《国家级体育传统项目学校评定标准》（以下简称“标准”），评定并命名“国家级体育传统项目学校”。
　　各省（区、市）体育、教育行政部门负责组织实施本行政区域内国家级体育传统项目学校的初步审定工作。
　　第三条　国家级体育传统项目学校评定工作、复查工作，每四年进行一次。
　　第四条　符合标准要求的各省（区、市）级体育传统项目学校，可以书面形式向本省（区、市）体育、教育行政部门提交评定国家级体育传统项目学校的申请。
　　第五条　各省（区、市）体育、教育行政部门根据标准，进行初步审定。并将符合标准的学校作为“国家级体育传统项目学校”备选学校向国家体育、教育行政部门申报。
　　第六条　国家体育、教育行政部门组织专家评审组，对上报的“国家级体育传统项目学校”备选学校进行审核评定。
　　第七条　通过审核评定的备选学校，由国家体育、教育行政部门命名为“国家级体育传统项目学校”，并予以表彰奖励。
　　第八条　已被评定为“国家级体育传统项目学校”的，经复查不再符合标准的，取消其称号。
　　第九条　本办法自发布之日起施行。

国家级体育传统项目学校评定标准及评分

一、基本条件（20分）
　　（一）领导重视（4分）

学校领导重视体育传统项目工作，列入学校议事日程。建立由校领导直接负责的管理机构，并有相应的管理办法和规章制度。（1分）
学校把体育传统项目工作业绩纳入年终考核内容。（2分）
学校制定的体育传统项目发展规划、工作计划应具有科学性、创新性、可行性，并列入学校教育发展规划。（1分）
　　（二）师资配备（3分）

按国家规定配齐体育教师。（1分）
有专职的体育传统项目训练教师。（2分）
　　（三）场地器材设施（5分）

学校体育器材必须符合国家体育器材配备的标准。（2分）
根据开展的体育传统项目配有能够满足教学、专项训练和正式比赛要求的场地器材设施。（3分）
　　（四）经费保障（5分）

学校体育经费必须按国家规定由学校教育事业费列支，其比例不低于已定的年度教育经费预算总量的2％。（2分）
学校必须保证体育传统项目训练、竞赛及带训教师的补贴经费，做到专款专用。（3分）
　　（五）招生政策（3分）
　　保证体育传统项目的招生生源，具有体育特长生特招政策。（3分）

二、工作要求（30分）
　　（一）普及性体育活动（10分）

按照国家课程计划规定，课外活动开齐课时，做到有计划、有组织，科学、合理、有序，并不断提高质量。保证学生每天 1小时体育活动。（2分）
学校必须实施《国家体育锻炼标准》——（学生体质健康标准）施行办法，适龄学生合格率占学校学生总数的95％以上。（2分）
坚持从实际出发，因地制宜开展形式多样的传统体育活动，并坚持群众性、广泛性、趣味性。有计划地把传统项目活动纳入体育教学和课外体育活动中。（2分）
学校学生参加体育传统项目活动的人数占学校学生总数的80％以上。（2分）
学校场馆设施必须有计划、有步骤地向社会开放。（2分）
　　（二）课余训练（8分）

遵循青少年儿童生长发育规律和生理、心理特点，进行科学的系统训练。（2分）
必须建立不同年龄体育传统项目代表队。（2分）
校代表队具有训练工作计划。保证每周训练3次以上，每次训练不少于90分钟。（2分）
充分利用双休日、寒暑假组织集中训练。（2分）
　　（三）竞赛（7分）

有计划地开展体育传统项目竞赛活动。班级、年级、校际之间比赛形成制度。（2分）
学校每年度举办1次以上以体育传统项目为主的运动会。（2分）
校级代表队积极参加上级体育、教育行政部门组织的体育竞赛活动。（3分）
　　（四）学生运动员的管理（5分）

认真抓好学生运动员思想品德和文化学习工作。（2分）
建立校级代表队档案库。对学生运动员的身体机能和运动技术水平等情况进行储存，并对其跟踪调查。（3分）
三、工作成效（50分）
　　（一）学校体育工作处于所在省（区、市）示范地位。（3分）
　　（二）全体学生必须掌握本校传统项目的知识和技能。（2分）
　　（三）培养与输送（20分）
　　学校必须注重体育人才的培养，保证每年向上一级体育项目传统学校、各级业余体校、运动学校、省（区、市）优秀运动队、大专院校等输送体育后备人才。（ 20分）
　　（四）运动成绩（20分）

校代表队在本省（区、市）体育项目比赛中成绩名列前茅，并在全国及国际比赛中成绩优秀。（12分）
不断提高学生运动员技术水平，每年要培养出等级运动员。（8分）
　　（五）表彰与奖励（2分）
　　学校和个人在开展学生体育活动、培养体育后备人才等方面受到过各级体育、教育行政部门表彰。（ 2分）
　　（六）科研成果（3分）
　　学校和个人体育科研成果或论文在省（区、市）级以上刊物或论文报告会上发表。（3分）

　　各省（区、市）体育、教育行政部门自行制定本地区的评分细则。