财政部


国有资本金效绩评价计分方法
财政部



根据《国有资本金效绩评价规则》和《国有资本金效绩评价操作细则》的规定，国有资本金效绩评价的主要方法是功效系数法，辅助方法是综合分析判断法。现将基本指标、修正指标、评议指标和综合评价的具体计分方法规定如下：
一、基本指标计分方法
基本指标运用功效系数法计算实际得分。
（一）单项基本指标计分公式
单项指标得分＝本档基础分＋调整分
本档基础分＝指标权数×本档标准系数
指标实际值－本档标准值
调整分＝－－－－－－－－－－－×（上档基础分－本档基础分）
上档标准值－本档标准值
（二）单项指标计分步骤
1．根据评价年度企业财务会计年度报表数据，计算某项评价指标实际值。
2．根据具体评价的目的，有针对性地选择相应行业或相应规模评价标准值。
3．根据已选用的评价标准值，确定该项指标实际值所处的档次和对应的标准系数。
4．根据该项指标实际值所处区域的上档标准值和本档标准值，计算功效系数。
指标实际值－本档标准值
功效系数＝－－－－－－－－－－－
上档标准值－本档标准值
5．计算该项指标基础分，基础分＝指标权数×该指标对应的标准系数。
6．计算该项指标调整分，调整分＝功效系数×（该指标上档基础分－该指标本档基础分）。
7．计算该指标实际得分，实际得分＝基础分＋调整分。其中资产负债率指标的计分有特殊规定，参见《国有资本金效绩评价操作细则》。
（三）基本指标总分计算
基本指标总分即初步评价得分，为各单项基本指标的得分之和。
基本指标总分＝∑单项指标得分
二、修正指标计分方法
修正指标计分以功效系数法为基础，首先计算各部分修正后分数，再计算修正后总分数。
（一）修正后评价得分的计分公式
各部分修正后分数＝该部分初步评价分数×该部分综合修正系数
修正后评价总分＝∑四部分修正后得分
（二）修正后得分的计分步骤
1．确定各项修正指标的单项修正系数，单项修正系数由基本修正系数和调整修正系数相加取得。
单项修正系数＝基本修正系数＋调整修正系数
（1）计算基本修正系数。第一步，以初步评价得分为基准，确定修正指标的应处区段；第二步，根据各项修正指标实际值确定所处区段；第三步，计算每项修正指标基本修正系数，当所处区段与应处区段相同时，基本修正系数定为1；当所处区段与应处区段不相同时，实际值所处区
段与应处区段相比，每相差一个区段，基本修正系数依次递增或递减0．1。
某修正指标基 修正指标实际 修正指标
＝〔1＋（ － ）×0．1〕
本修正系数 值所处区段 应处区段
其中：修正指标应处区段分为5个：①当初步评价得分在100—80分（含80分）之间时，说明企业的基本效绩状况优秀，应处区段设定为5；②当初步评价得分在80—60分（含60分）之间时，说明企业的基本效绩状况良好，应处区段设定为4；③当初步评价得分在60—
40分（含40分）之间时，说明企业的基本效绩状况一般，应处区段设定为3；④当初步评价得分在40—20分（含20分之间）时，说明企业基本效绩状况较低，应处区段设定为2；⑤当初步评价得分在20分以下时，说明企业基本效绩状况较差，应处区段设定为1。
修正指标所处区段亦分为5个：①修正指标处于优秀值及以上时，所处区段设定为5；②修正指标实际值处于优秀值与良好值（含良好值）之间时，所处区段设定为4；③实际值处于良好值与平均值（含平均值）之间时，所处区段设定为3；④实际值处于平均值与较低值（含较低值）
之间时，所处区段设定为2；⑤实际值处于较低值以下时，所处区段设定为1。
（2）计算调整修正系数。调整修正系数按照功效系数法计算，修正区间确定为0．1。
指标实际值－本档标准值
调整修正系数＝－－－－－－－－－－－×0．1
上档标准值－本档标准值
2．确定某部分综合修正系数。各部分综合修正系数是对初步评价得分进行修正的依据，由每部分各项修正指标综合修正系数决定。
（1）某项指标综合修正系数取决于该指标单项修正系数和该修正指标的权重。
单项修 该修正
某项指标综合修正系数＝ ×
正系数 指标权重
某修正指标权数
修正指标权重＝－－－－－－－－－－－－－－－－
该指标所在部分的修正指标权数总和
（2）某部分综合修正系数为该部分各项修正指标综合修正系数之和。
某部分综合修正系数＝∑该部分各项指标综合修正系数
3．计算修正后的得分。根据各部分综合修正系数和初步评价得分，计算出各部分修正后得分，再将各部分修正后得分相加，计算得出修正后的评价总分。修正后的总分，即基本评价得分。
（三）亏损企业利润增长率单项修正系数的特殊规定
对于企业三年利润增长率指标，如企业当年或三年前利润不都为正值，按以下几种情况确定单项修正系数：
（1）由亏损变为盈利的，单项修正系数为1．1；
（2）实现减亏的，单项修正系数为1．0；
（3）由盈利变为亏损的，单项修正系数为0．9；
（4）亏损增加的，单项修正系数为0．8。
三、评议指标计分方法
根据评议指标所评价的内容，遵循综合分析、持续稳重、长期发展、客观公正的原则，依据评价参考标准判定实际指标达到的等级，再计算评议指标得分。
（一）由评议人员以综合分析判断的方式确定各项评议指标应取等级，确定每个等级对应的参数。
（二）将每位评议人员对指标的评分加总，再除以评议者人数，得到各项指标的最终分数。按照以下公式计算每项指标得分。
单项指 每位评议人员
∑（ × ）
单项指 标权数 选定的等级参数
＝－－－－－－－－－－－－－－
标分数 Ｎ
其中：Ｎ表示参加评议的人员数，最低不能少于5人。
（三）计算评议指标所得的总分
评议指标总分＝∑单项评议指标分数
（四）评议指标计分应遵循的原则
1．综合分析原则。在对评议指标进行评议过程中，要深入分析各项指标的内容，充分考虑各项潜在因素的影响，结合评价对象经营的总体状况，确定评议指标得分。
2．稳健稳妥原则。为使评价结果不致对公众产生误导，使评价结果充分反映经营风险，对每项指标要慎重确定等级。对某些所含风险较大，有可能威胁企业正常经营的因素，应予以充分关注，并视风险大小适当调整评价等级。
3．长期发展原则。对评议指标的评价，不仅要立足于评价对象当期经营状况，还要充分考虑国家政策、经济周期变化、企业发展战略等因素对企业长期发展的影响，对企业发展潜力作出评判。
4．客观公正原则。评议指标的评价结论由评议人员判定得出，一般不设置可比的数值标准，因此，评议人员必须以客观公正为工作准则，作出与实际情况相符的评议结论。
四、综合评价计分方法
根据评价指标体系权数的设置规定，在评议分数得出后，结合基本评价得分计算综合评价得分，并据此形成综合评价结论。评价指标体系的总体得分为：
综合评 修正后评
＝ ×80％＋评议指标总分×20％
价得分 价总分
五、相关问题的统一规定
（一）评价标准值的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用。
（二）基本指标的实际得分不能超过指标权数。当基本指标的实际值大于等于优秀值时，该指标的得分是指标权数；当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得零分。
（三）单项指标的计分应精确到小数点后两位数，综合分数按四舍五入保留小数点后一位数。
（四）对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家咨询组论证。专家咨询组认为确需调整评价结论，可对评议指标重新评分。其中，对大型企业的调整结果应提交上一级评价组织机构复议。
（五）对于集团企业的评价，原则上以集团企业合并会计报表为评价基础资料。如果集团企业户数在某一行业的集中度超过70％，则采用该行业标准值进行评价；如行业集中度低于70％，则采用全部行业平均标准值进行评价。
（六）对经营多个主业企业的评价，可先以不同主业指标分别评价计分，再将各主业综合评分加权平均，得出最后结论。
附表：一、企业效绩评价计分表（格式）（略）
二、多户企业效绩评价排序表（格式）（略）



1999年7月9日
河南省洛阳市人大常委会


洛阳市城市房地产市场管理条例（修正）
洛阳市人民代表大会常务委员会


（1995年9月15日洛阳市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 根据2000年6月8日洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过、2000年9月2
7日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》修正）

第一章 总则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区国有土地范围内进行房产（含附着物）买卖、租赁、抵押、赠与、调换、典当、作价入股及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均适用本条例。
第三条 房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。
房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。
房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第四条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押的，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
土地使用权转让、抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。
第五条 市、县（市）人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第六条 市、县（市）房地产行政管理部门负责本行政区域内的城市房地产市场管理工作。
第七条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职权范围内，配合房地产行政管理部门做好房地产市场的管理工作。

第二章 房地产转让
第八条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第九条 房地产权属发生变更的，当事人持有关手续到市、县（市）房地产行政管理部门和土地管理部门办理权属变更登记。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得的土地使用权，不符合本条例第十条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（四）未按规定取得批准手续的公有房地产；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）未依法登记领取权属证书的；
（八）依法公告拆迁范围内的房地产；
（九）法律、法规规定禁止转让的其他房地产。
第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（市）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家和省有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。
第十三条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第十四条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县（市）人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十六条 预售商品房，应当符合下列条件：
（一）建设单位具有房地产开发经营的资格；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（五）向市、县（市）房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照市人民政府有关规定将预售合同报市、县（市）房地产行政管理部门、土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第十七条 房地产转让当事人应当按照国家和省有关规定缴纳税、费。转让成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；转让成交价高于评估价的，按成交价计征税费。
第十八条 住房制度改革中，职工购买单位的公有住房，按国家、省、市住房制度改革的规定执行。

第三章 房地产抵押
第十九条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的款项优先受偿。
第二十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押权：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十一条 办理房地产抵押，应当持有房屋所有权证书、土地使用权证书。
第二十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并到房地产行政管理部门进行登记，领取抵押权证。登记之日为抵押合同生效之日。
抵押合同变更终止时，当事人应当向原登记机关办理抵押变更注销手续。
第二十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人保存，房地产抵押权证由抵押权人保存。
第二十四条 房地产抵押合同签订后，在抵押土地上新建房屋的，应征得抵押权人同意，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第二十五条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第二十六条 同一处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的总价值。
第二十七条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产行政管理部门或者人民法院申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第二十八条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产之费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费和土地出让金；
（三）按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）余额退还抵押人。
法律、法规另有规定的，从其规定。

第四章 房地产租赁
第二十九条 房地产租赁，是指房屋所有权人、土地使用权人作为出租人将其房屋、场地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 房地产租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向市、县（市）房地产行政管理部门登记备案。
公有房屋租赁，出租方应到市、县（市）房地产行政管理部门申请办理房地产租赁许可证。
第三十一条 有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证：
（一）无合法产权证书或者未获得所有权人、使用权人授权委托的；
（二）共有房地产未取得共有人同意的；
（三）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（四）不符合使用安全标准的；
（五）在依法公告拆迁范围内的；
（六）已抵押未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规规定禁止租赁的其他房地产。
第三十二条 将非经营性用地改作经营性用地或将划拨方式取得的国有土地上建成的房屋出租的，应当缴纳土地收益金。土地收益金的征收办法由市人民政府依法规定。
第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
出租人在租赁期限内确需提前收回时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第三十四条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
承租人应当爱护并合理使用所承担的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第三十五条 承租人在租赁期限内经出租人同意，可将承租的房地产部分或全部转租他人。
房地产转租应签订转租合同，并按本条例规定办理登记、备案手续。
第三十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）未经出租人同意，将房地产转租、转借、调换和任意改变房屋结构的；
（二）利用承租的房地产进行非法活动，损害他人或社会公共利益的；
（三）逾期不交租金的；
（四）因使用不善，造成房屋或设备严重损坏而不维修、不赔偿的。
第三十七条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房地产的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。

第五章 房地产拍卖
第三十八条 房地产拍卖，是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买方式转让房地产的行为。
第三十九条 有下列情况之一的，可以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）抵押人、抵押权人协议处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理没收的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十条 房地产拍卖竞买人应有足够的竞买资金，或持有金融机构或其他法定机构出具的资信证明。
第四十一条 房地产拍卖当事人必须遵守拍卖程序、规则。
市、县（市）房地产行政管理部门依法对房地产拍卖活动实施监督。

第六章 房地产中介服务
第四十二条 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产信息服务、房地产经纪等行为。
第四十三条 从事房地产中介服务，应成立房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应当经市、县（市）房地产行政管理部门资格审查后，到工商行政管理部门申请，领取营业执照，方可开业。
第四十五条 房地产价格评估人员，应经过房地产业务培训，经考核或考试取得相应资格证书，并在市、县（市）房地产行政管理部门注册后，方可上岗工作。
第四十六条 房地产交易中的转让、产权交换、抵押，应经具有房地产价格评估资格的评估机构评估价格。
第四十七条 房地产价格评估，要按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，结合市场价格进行评估。
第四十八条 房地产价格评估，委托人应与评估机构签订房地产价格评估委托协议书。

第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定，有下列行为的，由市、县（市）房地产行政管理部门视其情节轻重按以下规定处罚：
（一）私自交易的，责令限期补办手续，依法补交税费，可处以交易额百分之三以下的罚款；
（二）未领取商品房预售许可证，擅自预售房屋的，责令停止预售，按已售价款的百分之三处以罚款，具备商品房预售条件的，责令限期补办手续；
（三）未领取房地产租赁许可证擅自出租的，责令限期改正，没收非法所得，符合条件的限期补办手续；
（四）伪造、变造、涂改、骗取商品房预售许可证、房地产租赁许可证、房屋所有权证的，收缴证件，没收非法所得，并处非法所得二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 违反本条例的行为同时违反其他法律、法规的，有关部门还应依照有关法律、法规规定处罚，但不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第五十一条 当事人对房地产行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在收到处罚通知书之日起十五日内向同级人民政府或上一级房地产行政管理部门申请复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议又不起诉而拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执
行。
第五十二条 房地产市场管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十三条 妨碍、阻挠房地产行政管理人员执行公务，由公安机关按照《治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章 附则
第五十四条 在市、县（市）城市规划区以外国有土地范围内的房地产市场管理依照本条例执行。
第五十五条 本条例的具体应用问题，由房地产行政管理部门负责解释。
第五十六条 本条例自1996年1月1日起执行。


（2000年6月8日洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2000年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）


洛阳市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议，审议了洛阳市人民政府《关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的议案》。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定精神，决定将《洛阳市城市房地产市场管理条例》作如下修改：
一、第十二条第二款修改为：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家和省有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。”
二、第三十二条修改为：“将非经营性用地改作经营性用地或将划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当缴纳土地收益金。土地收益金的征收办法由市人民政府依法规定。”
本决定自2000年12月1日起施行。
《洛阳市城市房地产市场管理条例》根据本决定作相应修改后，重新公布。


（2000年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）


河南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议，审议了《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》。会议决定，批准《洛阳市人民代表大会常务委员会关于修改〈洛阳市城市房地产市场管理条例〉的决定》，由洛阳市人民代表大会常
务委员会公布，自2000年12月1日起施行。



1995年10月31日