山东省济南市人民政府


济南市城镇国有土地使用权出让办法实施细则
济南市人民政府



第一条 根据《济南市城镇国有土地使用权出让办法》（以下简称《出让办法》）第三十三条的规定，制定本细则。
第二条 市土地管理部门主管本市规划区内的国有土地使用权出让工作。
县（市）土地管理部门主管本辖区内国有土地使用权出让工作。
第三条 土地使用权出让年度供应计划的编制实行预申报制度。凡需要受让土地的单位或个人应当于当年11月30日前向所在地的市、县（市）土地管理部门申报登记，书面说明拟建项目、用地位置、面积、用途、地类、总投资资金筹备情况以及前期工作进度。对没有申报登记的单
位或个人一般不予办理国有土地使用权出让手续。
第四条 土地使用权出让年度供应计划应当于每年3月31日前编制完毕，报经市、县（市）人民政府审查批准后实施。
第五条 农村集体经济组织兴建商业、旅游、金融、服务、涉外项目以及工业企业，需使用集体所有土地的，应当先行办理土地征用手续，将用地转为国有后再行办理出让手续。但属使用本集体经济组织土地的，可以将征地费充抵《出让办法》第三章第十四条规定的土地使用权出让应
当交付的其他费用。
第六条 土地管理部门与土地使用者签订出让合同时，法定代表人签字应当手书，不得以其他形式代替。
土地使用者委托他人代签出让合同时，应当出具授权委托书和其他合法证件。
第七条 土地使用权出让合同应当具备的主要条款有下列情况不能正常作出约定的，按以下规定办理：
（一）规划、市政设计要点暂不具备的，其各项经济技术控制指标以规划部门首次批准的设计要求做为本次出让的经济技术控制指标；
（二）土地使用权出让合同如不能按合同约定时间得以批准的，其土地使用权使用年限的起止时间按批准时间相应顺延；
（三）出让金以其他币种支付时，其汇率按中国人民银行前一天公布的汇率折算。
第八条 土地使用权出让合同约定的土地用途是指政府公布的基准地价所列土地用途。
土地用途改变，如从低地价用途向高地价用途改变时，土地使用者应当按改变后的地价补交出让金；从高地价用途向低地价用途改变时；如属土地使用者要求改变的，出让金不予退还，如属城市规划调整，市、县（市）人民政府责令其改变的，出让金应当以原出让合同签订时的标准按
差额退还。
确需退还的出让金，由土地管理部门从收取的出让金中列支，并以书面形式说明情况并将其他有关资料抄送同级财政部门备案。
第九条 土地使用权出让金在一千万元（人民币，下同）以下的，土地使用者应当自签订出让合同之日起六十日内付清；一千万元以上的，其超出部分需要延期交付时，土地使用者应当向土地管理部门提出书面申请并提交有关证明资料，经土地管理部门审查同意并报经市、县（市）人
民政府批准后方可延期交付。
经批准延期交付土地出让金的，土地管理部门应当与土地使用者以书面形式约定土地出让金的延期交付时间、办法、担保等事项。
第十条 根据《出让办法》第十六条、第十七条的规定，土地使用者在提交减交出让金申请时，需分别提交政府产业结构调整行政主管部门、科技主管部门或房管部门出具的文件资料以及按规（约）定用地保证书。
对经批准予以减交出让金的用地，土地管理部门应当按以下办法做好监督管理工作：
（一）生产性企业外迁用地，原则上不得转让或者出租；确需转让、出租的，应当按照转让、出租的土地面积一次性补交已减交的出让金；
（二）高新技术企业用地，在其正式开工投产后，土地管理部门应当每年会同科技行政主管部门进行审核，凡当年达不到标准的，应当补交当年已减交的出让金；
（三）经济适用房用地，在其销售的中、后期，土地管理部门应当会同房管部门对其进行审核，凡未按规（约）定销售的，应当按违规（约）销售的经济适用房应摊土地面积的2－3倍收取已减交的土地出让金。
第十一条 减交或缓交土地出让金的土地使用权，在补齐减交或缓交的出让金后，可以转让、出租或抵押。
第十二条 根据《出让办法》第二十五条的规定，需依法提前收回土地使用权的，应当给予土地使用者适当补偿，其补偿金额由市、县（市）土地管理部门委托有评估资格的土地评估机构评估，报同级人民政府批准后执行。
对土地使用权进行评估，应当依据出让合同余期和土地的开发、经营等情况，对该地块使用权进行现值评估后，减去国家投入该地块的增值效益，其差额为该地块土地使用权的补偿金额。国家投入的增值效益按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定办理。
第十三条 土地使用者办理土地使用权终止或续用手续的，应当提交下列文件：
（一）土地使用权终止或续用书面申请；
（二）土地使用证和房产所有证；
（三）土地使用权出让合同；
（四）土地利用现状图；
（五）其他有关资料。
第十四条 本细则实施中的具体问题由市土地管理部门负责解释。
第十五条 本细则自发布之日起实施。



2000年5月26日
如 何 完 善 侦 查 监 督 制 度

邱欣


一九九七年一月一日施行的《中华人民共和国刑事诉讼法》第八条明确规定：“人民检察院依法对刑事诉讼实行法律监督。”二000年九月，最高人民检察院机构改革将“审查批捕”部门更名为“侦查监督” 部门，对于实现检察机关的法律监督职能具有重大意义。
最高人民检察院对侦查监督部门确定的“三项职责八大任务”，三项职责具体规定为：一：审查逮捕；二：刑事立案；三：侦查活动监督。八大任务具体规定为：一：全力维护社会稳定；二：开展刑事立案监督；三：适时介入侦查，参与重大案件的讨论；四：审查批准和决定逮捕，延长羁押期限；五：要求侦查机关开展补充侦查；六：要求侦查机关提供法庭审判所必须的证据材料；七：开展侦查活动监督；八：对强制措施执行情况开展监督。从五年来的司法实践来看，确又存在诸多不适，制约了侦查监督职责的履行，主要表现在以下三个方面：
一， 立法理念上不足。侦查监督这一概念的内涵和外延缺乏法理支撑,虽然最高人民检察院对此明确了“三项职责八大任务”,但从刑事诉讼法的角度来分析, 侦查监督的相关规定鲜有表述,仅见个别条款,由此致使侦查监督变成检察院“自弹自唱”,公安侦查机关依然我行我素。如对公安侦查机关违法行为，检察院侦查监督部门发出纠正违法通知，多数公安侦查机关置若罔闻，根本不予理睬；即使当面答应后来是否纠正也无从知晓。对刑讯逼供的反映材料，侦查监督部门过问时，公安侦查机关就拿出一份加盖公章的自称没有刑讯逼供的单位证明书，检察院又能怎样，只有应付了事。再如，对该立案没有立案，被害人及其亲属又没有到检察院控告的，侦查监督部门又如何监督，防止有案不立，办人情案关系案呢？这充分说明了现行侦查监督立法理念已无法适应形势发展，迫切需要更新和发展，从而使侦查监督公安侦查机关成为对公安侦查机关的同步动态监督，有效防止有案不立、刑讯逼供等违法行为的发生，杜绝佘祥林案的重演。
二， 检察机关侦查监督部门执法观念落后。众所周知，区县基层检察院侦查监督部门的绝大部分精力放在审查逮捕同步动态监督案件上，时间短，人手少，还要保证案件质量，又有多少时间精力抓刑事立案和侦查活动监督。上级检察机关在考核时制定了不捕率不能高于多少的指标，更加重了基层检察院对审查逮捕的重视，形成侦查监督部门等于批准逮捕科的事实，其它侦查监督可有可无的局面。这一落后执法观念，是几年来侦查监督工作难以推进的根源。
三， 侦查监督部门执法条件欠缺，法条无相关规定，无法具体操作监督侦查机关。如对刑事立案与否如何同步动态监督，对审查逮捕后到移送起诉期间如何监督公安侦查机关的侦查活动是否违法如何监督，对不捕案件如何监督，留置盘问期间有无违法行为怎样监督等等。综观刑事诉讼法侦查这一章节，只有侦查措施，却找不到侦查监督规定，从立案、讯问犯罪嫌疑人、扣押提取证据、现场勘查或鉴定到侦查终结，都没有对侦查活动如何监督的具体规定，致使基层检察院侦查监督部门感到无从下手，工作处于被动。
因此，笔者认为有必要从以下几个方面完善构建检察机关侦查监督体制。
首先，立法司法理念的革新。随着我国现代化进程的加快，大多数人逐步达到小康水平，特别是我国加入世贸组织以后，国际交往日益增多，急需形成完备的司法体制，无论立法、司法理念都要与时俱进。为贯彻胡锦涛总书记为核心的党中央提出的“以人为本，构建和谐社会”的方针，迫切需要更新理念，加强对侦查监督职责的认识，建立现代司法体制。从现状来看，如何对待和正确行使逮捕权是检察机关能否建立完善侦查监督制度的一个重要命题。长期的司法实践中，以捕代侦，超期羁押十分突出。目前实行的逮捕制度已不适应新的历史条件和建立现代和谐法制社会的新形势，确有必要加以改革。正如陈卫东教授所指出的：“应当在保证刑事诉讼顺利进行的前提下，尽量减少乃至避免羁押，以充分保障人权。”笔者建议立法者应更新立法理念，从当今世界潮流出发，结合我国实际，既要抛弃不适应的落后观念，也不能照搬西方的三权分立制衡制度，将逮捕权交给法院。应逮捕权改革为一种司法程序性审查制度，而非现实中一种严厉的惩戒羁押手段，仍由检察机关侦查监督部门行使。同时构建逮捕与羁押相分离制度，扩大保释制度的适用范围，让逮捕权与错案制度、国家赔偿制度脱钩。国家赔偿制度应与判决后的羁押相联系。
其次，完善立法。从法理上明确检察机关侦查监督的内涵和外延，形成科学的法学理论体系。笔者认为符合我国现阶段发展的侦查监督概念应包含对法律明文规定有侦查权的机关的侦查活动的广泛监督，涵盖了立案监督（包括应当立案而不立案的监督和不应当立案而立案的监督）、侦查活动程序和实体是否合法的监督、侦查终结处理的监督（如撤案或作其他处理是否符合法律规定的监督）。从刑事诉讼法改革立法明确侦查监督的职责，并制定专门章节予以明文规定，如侦查机关受案线索备案；留置盘问期限；侦查监督部门对受案立案情况的检查制度；侦查机关立案后需要采取诱惑性侦查手段的审批制度；对重大恶性案件公安侦查机关应第一时间向侦查监督部门报告，侦查监督部门及时派检察官出席现场、参与讯问的制度；对侦查机关程序是否合法，有无刑讯逼供诱供行为，违反羁押和办案期限规定；侦查监督部门作出逮捕或不捕决定后侦查机关如何执行，其后有无违法办案情形的监督制度等等。只有从刑事诉讼法修改完善的角度出发，制定严密合理的刑事诉讼条款，才能彻底解决侦查监督部门执法条件欠缺，无法具体操作，工作处于被动的现状。
最后，检察机关侦查监督部门执法观念要革新。要提高对侦查监督职能的认识，摆正自己的监督位置；上级检察机关考核应取消不捕率不能高于多少的指标，科学制定合理的绩效观，才能使基层检察院侦查监督部门把主要精力放在对侦查机关的侦查活动进行监督上来，从而全面落实最高人民检察院确定的“三项职责八大任务”，切实履行侦查监督检察官的法定职责。
作者 邱欣 绵阳市游仙区人民检察院